主题：一种需求两类收入 教育地产投资 打好“小算盘”

社会竞争越来越激烈，为了不让孩子输在起跑线上，近年来教育投资的人群数量越来越多。怎样投资才是明智的，怎样根据家庭实际情况选择教育地产项目呢？本期周刊特邀光大银行产品经理张骥，以购买中关村学区房(均价约每平方米3万至4万元之间)为例、并设定家庭状况共性为“夫妻双方均为北京户口，年龄30至35岁之间，孩子4岁即将上学，现有无贷款自住房一套”，根据财务状况不同给出置业选择建议。

年收入15万元家庭

首付款不足方案：

首付款对于此类家庭来说是一笔不小的开支，可先与房主谈好购买，但先租住1至2月，利用这2个月时间，把自己名下的房产出售，如自有房产出售所得为200万元，即可满足首付的需求；而当名下房产出售后，向银行申请首套房贷款，利率可享受基准，贷款成数最高可享受7成，那么买房时就要考虑居住和上学名额，可购买80至90平方米的房产，房价在280至315万之间，按该家庭月均收入12500元计算，最高可贷款90万元，月供6018元。

首付款充足方案：

如只是争取上学名额，可考虑购买开间或1居室，购房面积控制在40至50平方米，总价大致在140至175万元之间。由于国家出台的有差别的房贷政策，所以该家庭购房人现在只能执行60%首付，基准利率上浮10%的贷款，贷款70万元，月供需5017元，因月均收入12500元，符合收入为月负债2倍的要求，可贷款。此外，学区房如可出租，月租金在2500元至3500元之间，也可大大减少还贷压力。

年收入55万元家庭

首付款不足方案：

若房主不讲价且接受买方贷款，考虑居住舒适性及孩子上学名额，可考虑购买户型好的3居室，购房面积可在140平方米以上，房产总价大致在490万元以上。根据政策规定执行60%首付，基本利率上浮10%的贷款，贷款196万元，月供需14048元，因月均收入45833元，符合收入为月负债2倍的要求，可贷款。

首付款充足方案：

若房主不接受买方贷款或一次性打款房主可优惠3至5万元，你们可选择向银行贷款品种中的后置式贷款。购房人可先借款凑足全额，与卖方签协议并网签合同，银行审查合格批准可以贷款后，买方全款支付给卖方并完成过户，过户后把所购房产抵押给银行，银行发放贷款给出资帮助购房的人。一般好的户型或抢手的房源，房主都会提出要全款，后置式贷款可以帮助客户解决全款与贷款互换的问题。

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